საქართველოში იპოთეკით დაზარალებულთა რიცხვი მუდმივად დიდია. მოქალაქეები, რომლებიც უძრავი ქონების უზრუნველყოფით იღებენ სესხს, არ ითვალისწინებენ რიგ საკითხებს, რომელებიც შესაძლოა, სამომავლოდ გაპრობლემდეს.
 რა უნდა იცოდეს ადამიანმა, რომელიც თავის ბინას და უძრავ ქონებას იპოთეკით ტვირთავს? - საზოგადოებისთვის აქტუალურ და მნიშვნელოვან საკითხზე კითხვებს საადვოკატო ბიურო „OK&CG“-ის ადვოკატი, ქეთევან ქავთარაძე პასუხობს.

იურისტის თქმით, „ჩვენს კომპანიას იპოთეკური სესხით დაზარალებული არაერთი მოქალაქისთვის გაუწევია იურიდიული მომსახურება. მთავარი პრობლემა კი, ყველა შემთხვევაში არის ის, რომ მოქალაქეები აღნიშნულ სესხს სხვადასხვა სავარაუდო რისკის გათვალისწინების გარეშე იღებენ; შემდეგ, რიგი მიზეზების გამო ამ სესხს ვერ იხდიან და საკითხი ხდება პრობლემური. იმისათვის, რომ არც მსესხებელი დაზარალდეს და არც გამსესხებელი, უამრავი ნიუანსის გათვალისწინებაა საჭირო“.

რა  არის  იპოთეკური სესხი?

 იპოთეკური სესხი არის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი, რომელსაც გასცემენ როგორც ფიზიკური, ისე იურიდიული პირები, მათ შორის საბანკო დაწესებულებები. იპოთეკის ხელშეკრულება ფორმდება წერილობითი ფორმით და რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში.

უპირველესყოვლისა მოქალაქემ იპოტეკის ხელკშეკრულების დადებისას უნდა გაითვალისწინოს ხომ არ არის რეგისტრირებული სხვა პირის სასარგებლოდ ამ უძრავ ქონებაზე იპოთეკა. ასეთის არსებობის შემთხვევაში კი უნდა ყურადღება უნდა გაამახვილოს რეგისტრირებული იპოთეკარების რიგითობაზე.

მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, პირველი რიგის იპოთეკარის მოთხოვნა უპირატესია ყველა მომდევნო იპოთეკარის მოთხოვნაზე.

რა უნდა გაითვალისწინოს თავდაპირველად მსესხებელმა, იპოთეკური სესხის აღებისას?

დავიწყოთ ყველაზე მარტივით: ვიდრე თავის ქონებას იპოთეკით დატვირთავს, მსესხებელმა წინასწარ უნდა დაადგინოს მსესხებლის გადახდაუნარიანობა. იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად პირის პერსონალური ინფორმაციის, გადახდაუნარიანობის გადამოწმება ხელმისაწვდომი არ გახლავთ ნებისმიერი მოქალაქისთვის, აღნიშნული საკითხი სასესხო ურთიერთობის ერთ-ერთ დიდ რისკს წარმოადგენს.

განსაკუთრებით დიდია რისკია ისიც, რომ მსესხებელი კრედიტორს სესხის პროცენტს გადასცემს ხელზე, ყოველგვარი დოკუმენტაციის დამოწმების გარეშე.  საკითხის გაპრობლემების შემთხვევაში, მას უჭირს თანხის გადახდის დადასტურება. ამიტომ, ნებისმიერი ქმედება, რასაც მხარეები განახორციელებენ, უნდა გაფორმდეს წერილობით. ამ შემთხვევაშიც, უნდა არსებობდეს ოფოციალური დოკუმენტი, რომ მსესხებელმა ნამდვილად გადაუხადა იპოთეკარს პროცენტით გათვალისწინებული თანხა და შეასრულა ნაკისრი ვალდებულება.   
 

ზეპირი შეთანხმების დადებისას კიდევ რა პრობლემები იკვეთება?
 

ზოგჯერ მხარეები ზეპირად თანხმდებიან, მაგრამ ხელშეკრულებაში სულ სხვა პროცენტია დაფიქსირებული. როდესაც თანხის გადახდის დრო დგება, მსესხებელი ამას მხოლოდ მაშინ იგებს. ხელშეკრულების ვადა და პროცენტი - ეს ის პუნქტებია, რომელსაც ყველაზე დაკვირვებით და ყურადღებით უნდა გაეცნოთ. უმეტეს შემთხვევაში, მსესხებლები არც კითხულობენ ხელშეკრულებას, რომელიც ნოტარიულად ფორმდება. მიუხედავად იმისა, რომ რამდენიმე გვერდია, ყველა დეტალს არ არკვევენ და სიტყვიერი შეთანხმებით კმაყოფილდებიან დასაკითხის გაპრობლემების შემთხვევაში, ვეღარ ამტკიცებენ იმას, რაზეც შესაძლოა, მართლა შეთანხმდნენ სიტყვიერად.   
 

 ყველაზე ცუდი, რა შედეგი შეიძლება დადგეს, თუკი მოქალაქე ვალს ვერ იხდის?
 

 ჩვენი პრაქტიკიდან გამომდინარე, ძალიან ხშირად რა პრობლემითაც იპოთეკარები მოგვმართავენ, არის ის, რომ ვალის გადაუხდელობის გამო, მათი უძრავი ქონება აუქციონზე იყიდება.
 

 თუ  ადამიანი  ვალს ვერ  აბრუნებს და  მისი  ქონება  უკვე აუქციონზეა  გატანილი,  ამ შემთხვევაში რაუფლებები  აქვს  მას?

  მოქმედი კანონმდებლობით, იმ შემთხვევაში, თუ უძრავი ქონების რეალიზაციის მიზნით დანიშნულია აუქციონი,  აუქციონის შეჩერება შესაძლებელია, მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ გამონაკლის შემთხვევებში. ამასთან, მოვალეს, ისევე როგორც კრედიტორს, უფლება აქვს, მონაწილეობა მიიღოს აუქციონის მიმდინარეობაში და თავად შეისყიდოს უძრავი ქონება.  იმ შემთხვევაში, თუ კრედიტორმა კანონდარღვევით განახროციელა უძრავი  ნივთის რეალიზაცია, მოვალე უფლებამოსილია, მიმართოს სასამართლოს და მოითხოვოს დამდგარი ზიანის ანაზღაურება.