• რა უნდა გავითვალისწინოთ უძრავი ქონების შეძენისას?
•  

პირველ ყოვლისა, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია

1) გარიგების წერილობითი ფორმით დადება შემძენზე

2) ამ გარიგებით განსაზღვრულისაკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში    (იხ.საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი).

წინასწარ აუცილებლად გადაამოწმეთ უძრავი ნივთის მესაკუთრე!

შემძენის ინტერესების დაცვის მიზნით, სამოქალაქო კოდექსი განმარტავს, რომ გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამდენად, შემძენმა უძრავი ნივთის შეძენისას უნდა იხელმძღვანელოს ნასყიდობის საგნის შესახებ საჯარო რეესტრში დაცული მონაცემებით.

• რა არის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან?

ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან გახლავთ საჯარო და ნებისმიერი პირისათვის ხელმისაწვდომი. უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად, საჯარო რეესტრიდან გაიცემა ამონაწერი. იგი, პირველესყოვლისა, ადასტურებს პირის საკუთრების უფლებას კონკრეტულ უძრავ ნივთზე (მიწის ნაკვეთი, შენობა-ნაგებობა); ასევე, ასახავს აღნიშნული უძრავი ქონების სამართლებრივ მდგომარეობას, მახასიასიათებელ ნიშნებს (საკადასტრო კოდი, მისამართი, ნაკვეთის საკუთრების ტიპი, ნაკვთის დანიშნულება, დაზუსტებული ფართობი, შენობა-ნაგებობების ჩამონათვალი, შენობის ნომერი და ფართი).  

• რაზე უნდა გავამახვილოთ განსაკუთრებული ყურადღება საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის წაკითხვისას?

ამონაწერი შედგება რამდენიმე გრაფისაგან: საკუთრების განყოფილება, მესაკუთრის განყოფილება, იპოთეკა და ვალდებულება. თითოეული გრაფა პოტენციური მყიდველისთვის არსებითი ინფორმაციის შემცველია, ამიტომ შემძენი შესაძლო გართულებების თავიდან აცილების მიზნით წინასწარ უნდა გაეცნოს და გაითვალისწინოს საჯარო რეესტრის ამონაწერის ყველა გრაფაში მითითებული ინფორმაცია.

• რა შედეგები შეიძლება მოჰყვეს ზემოაღნიშნული რეკომენდაციების გაუთვალისწინებლობას?

საადვოკატო ბიურო OK&CG-ს ხშირად მიმართავენ უძრავი ქონების შეძენით გამოწვეული პრობლემების მოგვარების თხოვნით. ხშირია შემთხვევები, როდესაც პირი ისე ყიდულობს უძრავ ქონებას, რომ წერილობით ნასყიდობის ხელშეკრულებასაც არ აფორმებს ან აფორმებს, თუმცა არ არეგისტრირებს ამ ხელშეკრულებას საჯარო რეესტრში, რაც, ბუნებრივია, არ წარმოშობს შეძენილ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველს.

 კიდევ ერთი აქტუალური პრობლემა, რაც უძრავი ნივთის შეძენას შეიძლება ახლდეს, არის, როდესაც პირი ამ ქონებაზე ყოველგვარი ინფორმაციის მოძიებისა და გადამოწმების გარეშე ყიდულობს უძრავ ქონებას, ხოლო მოგვიანებით შეიტყობს, რომ შეძენილ ქონებას გადმოჰყვა იპოთეკა და სწორედ ის წარმოადგენს სრულიად უცხო პირის (კრედიტორის) სესხის დაფარვაზე ვალდებულ პირს, წინააღმდეგ შემთხვევაში კი შემძენი დგება მისი ქონების იძულებით აუქციონზე რეალიზაციის საფრთხის წინაშე. ანალოგიური პრობლემა შეიძლება, წარმოიშვას საჯარო რეესტრის ამონაწერის ერთ-ერთ გრაფაში - „ვალდებულებაში“ რეგისტრირებული მონაცემების გაუთვალისწინებლობამ, რის შედეგადაც, შეიძლება, აღმოჩნდეს, რომ უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია გარკვეული სახის ვალდებულება.

 აღნინშნულ საკითხთან დაკავშირებით, უფრო ვრცლად მომდევნო სტატიაში ვისაუბრებთ და დეტალურად აღვწერთ, თუ რას ნიშნავს საჯარო რეესტრის ამონაწერის გრაფა „ვალდებულება“ და რა პრობლემებს შეიძლება, წააწყდეთ მასში არსებული მონაცემების გაუთვალისწინებლობის შემთხვევაში.