როგორ ხდება იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გადაცემა იპოთეკარისთვის?

სანამ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გადაცემაზე ვისაუბრებთ, განვმარტოთ, რა არის თავად იპოთეკა: ეს არის კრედიტორის (გამსესხებლის) მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალება. იმ შემთხვევაში, თუ არ შესრულდება ვალდებულება დროულად და ჯეროვნად, კრედიტორს შეუძლია იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციით, ან საკუთრებაში გადაცემით დაიკმაყოფილოს მოთხოვნა (ები). იპოთეკა წარმოადგენს სხვის უძრავ ნივთზე შეზღუდულ სანივთო უფლებას, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად წარმოიშობა. ხელშეკრულების აქცესორული ბუნება კი იმაში გამოიხატება, რომ იპოთეკა არ არსებობს ძირითადი ვალდებულების გარეშე, ამიტომაც, მისი მოცულობის შინაარსი უნდა იყოს განსაზღვრული.

იპოთეკის წარმოშობის, ცვლილებებისა და შეწყვეტის რეგისტრაცია ხორციელდება 3 სამუშაო დღეში და მომხმარებელი არ იხდის საფასურს. იპოთეკის ხელშეკრულების რეგისტრაციის ვადა და საფასური, ამჟამად არსებული ტარიფით არის: 4 სამუშაო დღეში 50 ლარი; 1 სამუშაო დღეში 150 ლარი; ხოლო განცხადების შეტანის დღეს 200 ლარია საფასური. იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას შეგიძლიათ, მიმართოთ ადვოკატს რომელიც დაგეხმარებათ მისი შინაარსის ჩამოყალიბებაში. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების გადაცემა, გადასვლა იპოთეკარის საკუთრებაში შესაძლებელია თუ ეს დათქმა პირდაპირაა გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებაში. ხოლო რეალიზაციის მოთხოვნა შეიძლება განხორციელდეს ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლის საშუალებით; საჯარო/კერძო აუქციონზე ქონების გატანით; ან სასამართლოს გზით გადაცემით.

როგორ ხდება იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გადაცემა ?

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მე-300 მუხლზე 2010 წლის 25 მაისს უზენაესმა სასამართლომ მიიღო გადაწყვეტილება (ნ ას- 1283-1538-09) და განმარტა, სამოქალაქო კოდექსის მე-300 მუხლით გათვალისწინებულ იპოთეკარზე საკუთრების უფლების გადაცემა. გადაწყვეტილებამ გავლენა იქონია კანონმდებელზეც და 2013 წლის 25 დეკემბერს ცვლილება შევიდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მე-300 მუხლში: თუ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე გააჭიანურებს მოთხოვნის შესრულებას, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი შესაძლოა, გადავიდეს იპოთეკარის საკუთრებაში, თუ ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ კრედიტორი და იპოთეკარი მარეგისტრირებელ ორგანოს.

როგორ შეიძლება, გავიგოთ რეესტრში ერთობლივი განცხადებით მიმართვა?

როგორც რეესტრში მხარეების ფიზიკურ გამოცხადებად (ადგილზე მისვლით), ან წარმომადგენლის მეშვეობით, ანდა ერთიანი დოკუმენტის შედგენის მიზნით მისვლა. ასევე შესაძლებელია, ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლის წარდგენით საკუთრებაში გადასვლის რეგისტრირება.

რა არის ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცელი?

სააღსრულებო ფურცელი უფლებამოსილი პირის, ორგანოს მიერ გაცემული დოკუმენტია რომლის დახმარებითაც ხდება აღსრულება. სააღსრულებო ფურცელი გაიცემა „ნოტარიატის შესახებ“ საქართველოს კანონის მიხედვით. ნოტარიუსი სააღსრულებო ფურცელს გასცემს, კრედიტორის წერილობითი განცხადების საფუძველზე. ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლის გაცემის საფასური „სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისათვის საზღაურისა და საქართველოს ნოტარიუსთა პალატისთვის დადგენილი საფასურის ოდენობების, მათი გადახდევინების წესისა და მომსახურების ვადების დამტკიცების შესახებ“ დადგენილებით, განსაზღვრულია 100 ლარის ოდენობით. საბოლოოდ სააღსრულებო ფურცელი გადაეცემა აღმასრულებელს რომელიც ანხორციელებს ამოღებას.

ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცელთან დაკავშირებით ანა ჯალაღონიამ შეიტანა საკონსტიტუციო საჩივარი N2/22/930 „ანა ჯალაღონია საქართველოს წინააღმდეგ“. მოსარჩელის თქმით, მისი საკუთრების მიმართ იძულებით აღსრულება განხორციელდა ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლით, ვალდებულების შეუსრულებლობის დამადასტურებელი დოკუმენტის გამოთხოვის გარეშე. ასევე მას არ ჩაბარებია შეტყობინება, არც დამატებით ცნობებია იძულებით აღსრულების ღონისძიების დრო და ადგილი. ქალბატონი ანა მიიჩნევს, რომ ნოტარიუსის შესახებ საქართველოს კანონის ნორმები რომელზეც დაობს, არღვევს მის უფლებას, რადგან აღსრულების ფურცლის გადაცემამდე არ ხდება მოთხოვნის ოდენობის კანონიერების დადგენა, ვალდებულების შეუსრულებლობის დადასტურება. მოსარჩელე ასევე მიიჩნევს, რომ არათანაბარ პირობებში აყენებდა სააღსრულებო ფურცლის სადავო წესით გადაცემა, მისი განმარტებით, იძულებითი აღსრულების ღონისძიებების შედეგებით მხარეს შეიძლება გამოუსწორებელი ზიანი მიადგეს, რომლის აღმოფხვრაც აღსრულების ღონისძიების გასაჩივრების შედეგად ვერ მოხდება. საკონსტიტუციო სასამართლომ არ მიიღო აღნიშნული საკონსტიტუციო სარჩელი წარმოებაში.

როგორ ხდება აუქციონის ან სასმართლო გზით იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაცია?

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 302-ე მუხლის მიხედვით, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გასხვისება აუქციონზე ნებაყოფლობით ხდება კრედიტორის და მესაკუთრის წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე, ისინი აუქციონის ჩატარების მიზნით ნიშნავენ სპეციალისტს. ხოლო კრედიტორი და მესაკუთრე თუ ვერ თანხმდებიან აუქციონის ჩატარებაზე ან რეალიზაციის სხვა ფორმაზე, მაშინ სასამართლო კრედიტორის მიერ განცხადების შეტანის შემდეგ წყვეტს უძრავი ქონების აუქციონზე იძულებით გაყიდვის საკითხს. როდესაც სასამართლო მიიღებს გადაწყვეტილებას ან აუქციონი გამოცხადდება, ნივთის მესაკუთრე ამ ნივთის დატოვების უფლებას კარგავს. აუქციონის თავიდან აცილება იმ პირისთვის ვისი უფლებაც ილახება შესაძლებელია, თუ მოვალე მის დაწყებამდე დააკმაყოფილებს მოთხოვნას. აუქციონი შესაძლებელია გაუქმდეს, თუ განცხადების შემტანი კრედიტორი უკან გაიტანს მას. თუ პირველი აუქციონის დროს შესაბამისი შეთავაზება არ იქნება, 10 დღის ვადაში დაინიშნება მეორე, ხოლო თუ მეორე აუქციონზეც ვერ მოხდა გაყიდვა, მაშინ კრედიტორის და მოვალის შეთანხმებით შეიძლება მოთხოვნა დაკმაყოფილდეს კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლით.

რა შემთხვევაში ითვლება უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად?

იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლისას იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ღირებულება მთლიანად არ ფარავს ამ მოთხოვნის ოდენობას, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

როგორ უნდა მოვიქცეთ, თუ უძრავი ნივთის მესაკუთრე გააჭიანურებს მოთხოვნის დაკმაყოფილებას?

იმ შემთხვევაში, თუ მხარეებმა დადეს იპოთეკის ხელშეკრულება დამოუკიდებლად, ან/და ნოტარიუსთან, რომელშიც არ წერია სააღსრულებო ფურცლის გაცემის თაობაზე, კრედიტორმა უნდა მიმართოს სასამართლოს და ამ გზით დააყენოს მოთხოვნა. თუ კრედიტორი სასამართლო დავას მოიგებს და მაშინაც არ შეასრულებს მხარე ნაკისრ ვალდებულებას, სასამართლო გასცემს სააღსრულებო ფურცელს. საბოლოოდ საქმე მიდის აღსრულებაში. თუ ხელშეკრულება დადებულია ნოტარიუსთან, მასში გათვალისწინებულია სააღსრულებო ფურცლის გაცემა, მაგრამ მესაკუთრე გააჭიანურებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებასა და იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლას, უნდა მივაკითხოთ ნოტარიუსს, რომელიც გასცემს სააღსრულებო ფურცელს. ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე იძულებითი აღსრულება განხორციელდება „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

©ლიკა ნახუცრიშვილი

მსგავსი სტატია შეგიძლიათ იხილოთ: https://www.myadvokat.ge/ka/about/181