140
2024.11.19
განსაკუთრებით ხშირია ვადის გადაცილების პრობლემა, რომელიც არამხოლოდ მსხვილი და წარმატებული კომპანიების, ასევე შედარებით პატარა კომპანიების შემთხვევაშიც იჩენს თავს.
- უძრავ ნივთზე საკუთრების წარმოშობისათვის, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი მოძრავი ნივთების შემთხვევისგან განსხვავებულ წესს ადგენს, რაც მოიაზრებს შემდეგს:
იმისათვის, რათა ბინის შემძენი ჩაითვალოს უძრავი ნივთის მესაკუთრედ და წარმოეშვას მესაკუთრის უფლება-მოვალეობები, აუცილებელია 2 კომპონენტის დაცვა:
1. ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადება და
2. საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრაცია.
- დიახ, არ არის, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება მხარეთა ვალდებულებებს წარმოშობს, თუმცა ვერ უზრუნველყოფს საკუთრების უფლების ცვლილებას უძრავ ნივთზე.
საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, უძრავის ნივთის მესაკუთრედ სწორედ ის პირი ითვლება, ვინც ასეთად რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში.
შესაბამისად, თუკი რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაცია არ განხორციელდა, მხოლოდ ხელშეკრულების დადება საკუთრების უფლებას ვერ შეცვლის უძრავ ნივთზე. საკუთრების უფლება შემძენზე წარმოიშობა სარეგისტრაციო წარმოების დასრულების შემდგომ.
- დიახ, გეთანხმებით, ბინის შეძენა საკმაოდ რთული პროცესია და დეტალურ დაკვირვებას საჭიროებს, განსაკუთრებით, ხელშეკრულების გაფორმებამდე.
უმჯობესი იქნება, შეამოწმონ გამყიდველი კომპანია სამეწარმეო რეესტრში, რათა მიიღონ ინფორმაცია შესაძლო აკრძალვებისა და ყადაღების შესახებ, რამაც შესაძლოა სამომავლოდ დაბრკოლებები წარმოქმნას. ასევე, სასურველია შეამოწმონ უძრავი ქონების სტატუსიც, რათა გამოირიცხოს ფართზე რაიმე სახის შეზღუდვა/იპოთეკა/სხვა ვალდებულება.
უშუალოდ მშენებარე ბინის შემთხვევაში, აღვნიშნავ, რომ მას მინიჭებული უნდა ჰქონდეს ინდივიდუალური საკადასტრო კოდი და ხელშეკრულების გაფორმებამდე, სასურველია, განაახლონ ის.
- ვადის გადაცილების პრობლემა არამხოლოდ მსხვილი და წარმატებული კომპანიების, ასევე შედარებით პატარა კომპანიების შემთხვევაშიც იჩენს თავს.
ამ საკითხთან დაკავშირებით, მნიშვნელოვანი ყურადღება უნდა დაეთმოს ხელშეკრულებას მომხმარებელსა და კომპანიას შორის - უნდა იყოს განსაზღვრული შესაბამისი ვადა, როდისაა შესაძლებელი ხელშეკრულების შეწყვეტა, ასევე, ვადაგადაცილების შემთხვევაში, რა სანქციაა გათვალისწინებული და სხვ.
შენობის ექსპლუატაციაში მიღება საკმაოდ მრავალსაფეხურიანი პროცესია და შესაბამისად, გონივრული ვადების დაცვა საჭირო და აუცილებელიც კია. თუკი ირღვევა შენობის ექსპლუატაციაში მიღების განსაზღვრული და გონივრული ვადა, ასეთ შემთხვევაში უკვე შესაძლებელია სასამართლოსთვის მიმართვა.
ამ მიმართულებით მომართვიანობა საკმაოდ მომატებულია. დღესდღეობით უფრო მეტად ცდილობენ მსგავსი საკითხები იურისტების/ადვოკატების ჩართულობით გადაწყვიტონ, რათა შეძლონ გააზრებული და ინფორმირებული ნაბიჯების გადადგმა.
- უძრავი ქონების ნასყიდობისას, როგორც უკვე ვახსენე, სამოქალაქო კოდექსის მოთხოვნაა - რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. განსაკუთრებით მშენებარე ბინის შეძენისას, იქნება ეს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნასყიდობა განვადებით თუ სხვა ფორმით - როცა გააფორმებენ კონტრაქტს, ის აუცილებლად უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში.
ამ შემთხვევაში, შემძენი უფრო მეტად დაცულია, რადგან მისი, როგორც შემძენის სტატუსი მომავალი მესაკუთრის სტატუსი იქნება, რაც იძლევა საშუალებას, შეძენილი ქონება იურიდიულად სწორად იყოს ასახული მასზე და გამოირიცხოს იმავე ქონების სხვაზე გადაყიდვის ალბათობა.
როგორც წესი, კომპანიები ხელშეკრულებებს საჯარო რეესტრის მიღმა, მათი „ჩარევის“ გარეშე დებენ ხელშეკრულებებს მომხმარებლებთან/შემძენებთან, რათა ზედმეტი პროცედურები აირიდონ თავიდან ხელშეკრულების პირობის ცვლილების შემთხვევაში.
Law Office/საადვოკატო ბიურო OK&CG
რა არის ქონების გადასახადი და ვის ეკისრება მისი გადახდა?
ვინ არიან კანონით პირველი რიგის მემკვიდრეები?
საჭიროა თუ არა ნოტარიუსის ჩართულობა ბინის შეძენისას?
როგორ იყოფა ქონება განქორწინების შემდეგ?
რა უნდა გავითვალისწინოთ მშენებარე ბინის შეძენისას?
საქართველოს მოქალაქეობის მიღების წესი
ალიმენტის გადახდისგან თავის არიდება
ოჯახური ძალადობა - როგორია საკანონმდებლო მოწესრიგება?
ანდერძითა და კანონით მემკვიდრეობა
გადასახადის ცნება, არსი და სახეები
